霸屏新闻联播3天！上海西南70公里的这个临沪小镇再迎风口？

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6月17日-19日，新闻联播连续3天播出系列报道，主角是临沪小镇嘉善。彼时，我们正从嘉兴市区赶往嘉善县城。

这之前对嘉兴市区的考察，让我们很是失望。处于沪杭之间而对发展方向一直摇摆不定的城市涌入了大量的投资者投机者，嘉兴市区一度无房可售。

但，嘉兴市区并不直接临沪，它与上海之间，隔着一个嘉善县。从嘉善县到嘉兴市区，还需要40分钟车程，直接承接环沪红利，嘉兴市区显然落后一步。

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环沪城市群中，嘉善获得的政策支持已然相当明显。浙江接轨上海示范区，嘉善拔得头筹，这是嘉善目前最大的风口。

新闻联播连续3天为嘉善站台，选在浙江同意嘉兴全面对接上海之后。环沪城市群中，嘉善获得的政策支持最多，这是目前嘉善最大的风口。

全面接轨上海，让嘉善县城的发展方向一直都很明确，向着高铁发展、向着嘉善高铁站南进，与上海无限靠近和接轨。

几年前，嘉善县政府、嘉善人民医院就搬入了新城区，足以看到嘉善接轨上海的决心，再往南拓，还有了高铁新城，围绕的正是嘉善南站这个中心，从这里，到上海松江南15分钟，到达上海虹桥20多分钟。

40分钟车程外的嘉兴则完全不一样，同样处于苏州、上海、杭州三城市之间，但对于发展方向一直摇摆不定，新城全面撒网，大量城市空白。

环沪城市群中，嘉善有明显的人口流入趋势和人口流入需求，成为昆山之外，上海人买房最多的地区，火热程度仅次于花桥。

2020年上海人口预计2500万，2040年，上海人口要保持2500万。上海控人控地的大规划，以及与周边环沪区域楼市价格严重剪刀差的长期存在，一定会导致上海市人口持续外溢，并具有长期性和稳定性。

与嘉善相邻的上海有两个区，青浦区有72万外地人口、金山区有27万，高铁15分钟车程的松江区有108万，这208万外地人口在选择外溢区域的时候，临近的嘉善是他们优先选择区域。

嘉善与上海相邻区域房价对比▼

目前松江区房价43880元、青浦区38688元，金山区均价20813元，价格最低的金山是上海的工业区，并不宜居。而嘉善的房价在15500-17000，不到青浦区的一半儿。

目前嘉善常住人口80万，本地人口38万，外地人口42万。距离上海20多分钟的高铁车程让嘉善已经成为上海外溢的选择之一。

这其中有部分人在上海有房子，孩子也在上海的公办小学读书，但必须要到嘉善去买房，不管在上海有无房子。因为上海积分门槛高，孩子无法在上海高考，而嘉善可以买房落户。

也因此，在嘉善当地某楼盘的宣传单页上，明确写到：买房，送户口。当然，送的是浙江户口，不是上海户口。

环沪城市群中，目前嘉善的交通便捷性仅次于昆山花桥，但房价要比花桥少近万元的空间。

环沪周边，昆山花桥交通最好，上海地铁直接通过。这也是昆山花桥房价一路猛升的最主要原因，目前周边房价在21000-24000之间。

嘉善的交通仅次于花桥。目前，嘉善到上海最便捷的方式是高铁，嘉善南到松江南15分钟，到虹桥20多分钟。从虹桥再转乘地铁到上海市中心40分钟左右，花费时间与花桥镇到徐家汇的时间相近，都在上海一个小时交通圈内，妥妥的上海郊区既视感。

唯一不同的是一个是高铁、一个是地铁。

而嘉善目前并没有地铁通向上海。关于上海地铁9号线南延至嘉善，一直传得真真假假。我们来计算一下，9号线松江南站到市中心要1个小时，假若松江南站南延到嘉善，至少需要45分钟。近两个小时的地铁通勤，显然即便开通也并无实际意义。

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一家房企垄断一座新城？一家房企行使地方政府职能？未来你能在嘉善高铁新城看到！

在环沪主要城市中，苏州的昆山和太仓，本身经济实力不错，对上海的附庸程度不是很强。再看嘉善，经济实力不强，昆山的GDP甚至要比整个嘉兴都不相上下，仅仅少了600亿元，这是浙江和苏南的差距，也让嘉善在承接上海转移出来的产业方面不被看好。

嘉善临高铁南站建立起来的高铁新城，是嘉善县人民政府与华夏幸福PPP形式开发的新城。PPP的意思就是华夏幸福作为嘉善高铁新城的开发主体，全权负责高铁新城的开发建设业务。

华夏幸福这一产城模式，最成功的在河北固安。在河北固安，华夏幸福修建了8座公园、兴办了幸福医院、修建160条道路178.82公里等配套设施、引进了500多家企业...4年时间，固安工业园被批准为省级开发区，原来的贫困县GDP成为廊坊下辖县的第一名。

同样，在5年后的嘉善高铁新城，你同样能够看到市政道路、公园、学校、医院、酒店、规划馆都是一个房企在主导，因为嘉善高铁新城就是固安产业新城的复制！为了更接地气，这次的嘉善高铁新城还规划了旅游度假区，再造了一个新西塘。

在这个面积12平方公里的嘉善高铁新城内，有5.5平方公里的居住区，容纳几十万人；有2.5平方公里的旅游度假区，复制了13公里之外的浙江古镇西塘；还有4平方公里的商务办公，承接上海转移过来的产业。

嘉善孔雀城内的产业园区▼

有人总结过，华夏幸福产业新城模式，归根到底是要依赖城市周边的产业和居民的溢出。很显然，这两个条件，嘉善还都具备。

上海负增长的城市建设用地，未来30年人口总数的毫无变化，昭示着上海必须优化产业和就业总量，来纾解部分人口。

嘉善，有交通便利优势、有土地成本优势、有政策站台支持、有孔雀城固安成功经验，显然是上海产业转移的最好选择。

2016年京沪GDP对比▼

而且，嘉善相比固安，还有一个最重要的优势。嘉善接轨的是上海，上海是整个中国的经济中心，GDP总量、增速都要强于北京；上海正处于产业转移的时期，有产业转移的需求。

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上海限购后，2016年下半年，是嘉善房价的暴涨期，从6000元轻松翻番，填补了嘉善的价格洼地。

过去的2016年下半年，是嘉善房价的暴涨期。上海限购后，被限购的上海人、投资客们把目光转移到了上海周边城市，彼时的嘉善房价才6000多元。于是，在短短的几个月时间内，房价翻了一番。嘉善的一位二手中介告诉我们，一套89平米的二手房4个月涨了30万。

孔雀城，这个高铁新城一家独大的楼盘，在2015年的时候房价仅仅为4900元，2016年3月的时候6500-7000元，这之后每次开盘都能涨个1000元，到10月份突破10000元，如今，孔雀城的价格在15500元-16000元。

孔雀城3公里之外的新城海上风华，曾经的嘉善地王，拿地价8050元/㎡。目前售价18500到19000元。一期开盘后，目前除个别房源外，已经全部售罄。

这是目前嘉善两个主要的高层在售楼盘，售楼部人气依然火爆，尤其是孔雀城，拓客小蜜蜂带来的看房客一波一波，上个厕所都需要排队。

嘉善孔雀城售楼部▼

这是嘉善目前的一手房市场，周围新城区内的二手房普遍售价在15000-17000之间，2017年年初，这些房源也只售价13000-14000之间。而二手房目前的普遍现象是业主惜卖，大家对环沪城市未来可期，紧紧握着手里的二手房，并不急在一时卖出。

目前嘉善的房价仅低于花桥，与昆山、启东中心城区基本持平。按近期土拍楼面价计算，嘉善未来房价20000+。

嘉善一年商品房日成交数据▼

嘉善目前的土地市场，也很火爆。在最近两次的土拍中，龙湖、旭辉、招商、华润、阳光城、融创、新城、碧桂园、金科等开发商都进入到嘉善的土拍现场。

在5月和6月的土拍中，金科、旭辉都有所斩获。楼面价普遍在7000+到1000元之间。再加上都需要配建的几千㎡的保障房，未来，嘉善这些楼盘的售价会突破20000+。

嘉善近期土拍数据▼

从去年6月的6500-7000，上涨到当前的16000，嘉善房价轻松翻倍。目前松江区的均价在43880元，金山区的房价在20813元，青浦区房价在38688元。从当前的房价观察，嘉善楼盘的单价上限是20000元，超过20000元的楼盘，没有太大的价值。

嘉善房价的天花板在哪里？对比固安，2012年房价3000元，到2017年的房价奔3万，与它紧邻的大兴房价在4万6左右。你大致能推算出嘉善未来房价的天花板。未来，嘉善的房价与嘉善是否升级限购和上海房价是否再次上涨有直接的关系，但，同样需要一个长期的过程。

环沪城市考察系列：

米宅环沪考察已经结束，米宅VIP会员小型沙龙随后将集中分享此次考察的情况，系列考察文章也将陆续发布。

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